¿Qué efectos tendrá el estado de alarma en el pago del alquiler?

A consecuencia de la crisis generada por el COVID-19 muchos arrendatarios afrontan con dificultades el pago de su renta de alquiler, no obstante, existen soluciones como la reducción de la renta o el aplazamiento de ésta que permiten al inquilino sobrellevar esta inédita y difícil situación.

Los efectos son diferentes si se trata de un arrendamiento de vivienda o de arrendamientos de local de negocio, ya que sobre los primeros se han establecido una serie de medidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, mientras que el Gobierno no ha ofrecido una solución concreta para los alquileres de local de negocio, si bien, contamos en nuestro ordenamiento jurídico con las alternativas que explicaremos.

Las medidas previstas para los ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA  se pueden resumir en las siguientes:

• Suspensión de los desahucios durante 6 meses desde el fin del estado de alarma para aquellos que no puedan hacer frente al pago de la renta y no cuenten con otra alternativa habitacional.
• Prórroga extraordinaria de 6 meses de los contratos de alquiler de vivienda habitual que estén a punto de vencer.
• Moratoria de las deudas del alquiler de vivienda. Se podrán acoger a esta suspensión de pagos las personas en situación de “vulnerabilidad económica” (situación que se define en el artículo 5 del RDL 11/2020), debe tratarse de un contrato de vivienda habitual y el arrendador tendrá que ser una empresa pública un propietario con más de diez inmuebles.
• La moratoria podrá consistir en una reducción del 50% de la renta durante un máximo de 4 meses o en un aplazamiento de pagos, que quedará a elección del arrendador una vez que el inquilino lo solicite tras comunicarle su situación de vulnerabilidad.

En cuanto a los ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO, al no haberse planteado ninguna medida específica para ellos, en primer lugar, debe estarse a lo pactado por las partes en el propio contrato de arrendamiento por lo que habrá que comprobar si hay alguna cláusula que prevea las situaciones de fuerza mayor y, aunque no es habitual encontrarnos cláusulas de este tipo, si la hubiese habrá que actuar de conformidad con su contenido.

En segundo lugar, en defecto de cláusula, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé nada al respecto, el arrendatario podría pedir la reducción de la renta basándose en la aplicación analógica del artículo 1575 del Código Civil, el cual prevé, para los arrendamientos rústicos, una rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos debido a casos fortuitos e imprevistos.

Otra posibilidad, que requiere ser analizada según el caso concreto, sería aplicar la doctrina jurisprudencial conocida como rebus sic stantibus, la cual implica mantener el equilibrio de las prestaciones en el momento de la contratación, es decir, que si se produce algún cambio relevante e imprevisible, se pueda modificar el contrato para mantener ese equilibrio inicial entre partes. Esta doctrina es de aplicación restrictiva y para que sea operativa tienen que darse los siguientes supuestos:

1. Una alteración extraordinaria de las circunstancias iniciales.
2. Que esa alteración provoque una desproporción entre las prestaciones de las partes.
3. Que dicha alteración fuese causada por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles.

Los efectos de la aplicación de esta cláusula pueden ser la rebaja de la renta o una exoneración o aplazamiento de alguna mensualidad, pero no la suspensión o extinción del contrato de arrendamiento. No obstante, insistimos en que deberá valorarse cada caso concreto, puesto que esta doctrina no es de aplicación unilateral, por lo que el arrendador podría ejercitar desahucio por impago y para hacerla valer deberíamos acudir a otro procedimiento judicial que llegaría cuando ya se hubiese sufrido el desahucio. Por ello, instamos a llegar a acuerdos que, para una mayor seguridad jurídica, deben ser redactados por escrito por profesionales.